Проект для русских о Соединенных Штатах Америки. Блог о жизни в США: реальные факты, отзывы, обзоры, статьи, видео, интервью с известными иммигрантами. Интересные ссылки и полезные советы для приезжающих. Образ жизни в США – взгляд изнутри: культура и традиции страны, история и законодательство, штаты и туристические достопримечательности, визы.

Приобретение американской недвижимости

Приобретение американской недвижимостиВопрос приобретения недвижимости в США сейчас стоит настолько актуально и остро, что обходить его стороной мы также не намерены!

По итогам 2011 года цены на американскую недвижимость упали до исторического минимума и по основным позициям остаются на том же уровне.

По статистике ежедневно с русскоязычными клиентами в США совершаются сделки по приобретению объектов недвижимости на сумму $360,000.

Это составляет всего порядка 7% от общего объема иностранных инвестиций в американскую недвижимость.

Сейчас на этот рынок активно выходят другие «игроки» — представители Китая и Южной Кореи.

Для того, чтобы отважится на приобретение объекта недвижимости за рубежом, а именно в США, необходимо определиться с целями такой покупки и узнать порядок оформления этой самой недвижимости…

 

Цели покупки американской недвижимости

Таких целей пять:

  1. Элитная недвижимость АмерикиСобственное постоянное проживание (жилье приобретается в США для собственного постоянного проживания или проживания детей, получающих образование в Америке)
  2. Собственное временное проживание (излюбленный способ иметь собственную «дачу» в Америке, который используют многие «звезды» российского шоу-бизнеса, осадившие побережье солнечной Флориды)
  3. Инвестиции в недвижимость (с целью дальнейшей перепродажи или долговременного вложения свободных средств)
  4. Бизнес на недвижимости (приобретение коммерческой недвижимости для организации какого-либо предприятия или же жилья с целью улучшения, ремонта и более выгодной перепродажи, а самый распространенный способ — сдача недвижимости в аренду)
  5. Дань моде (когда человек не знает зачем это ему нужно, но делает, потому что так сейчас модно или так все в их «окружении» поступают…)

 

Рынок недвижимости США

Так все же, если Вы решили приобретать недвижимость в США, то что необходимо знать и как организовать эту покупку? Ведь мало одного только желания: «Хочу купить дом в США»…

Американский риэлтор Битков

С этой целью мы взяли подробное интервью у ведущего риэлтора одного из крупнейших американских агентств недвижимости «Coldwell Banker».

На наши вопросы с удовольствием отвечал — Илья Битков (Ilja Bitkov), потрясающий профессионал своего дела и наш хороший американский друг.

 

Основные виды сделок с американской недвижимостью

Алексей Росс:

Изучая американский real estate market я столкнулся со следующей терминологией, обозначающей виды сделок с объектами недвижимости: traditional/regular sale, foreclosure, short sale, investment. Интуитивно понятно, но какие основные отличия в них?

Илья Битков:

Traditional / regular sale – это вид сделки с недвижимостью, происходящей между продавцом и покупателем (как частными лицами, так и юридическими лицами) без вмешательства со стороны кредиторов.

То есть недвижимость по такой сделке может быть заложена (банку, юридическому либо физическому лицу), но в то же время, требований о немедленном возврате кредита, принудительной продаже объекта вследствие неисполнения собственником взятых на себя обязательств или каких либо других проблем связанных с займом быть не должно.

Аукцион залоговой недвижимости в СШАShort Sale – первая фаза проблемной продажи объекта, чаще всего, когда у заемщика возникают трудности с выплатой кредита.
В то же время собственник намеренный продать недвижимость может продолжать выплачивать взятый кредит, но вследствие падения цен на недвижимость сумма остатка кредита превышает стоимость продаваемого объекта.

В итоге продавец (в этом случае продавцом является именно собственник) часто может согласиться с заниженной ценой продажи (по сравнению с рыночной), однако банк в этом случае должен будет согласиться понести потери.

Надо оговориться, что здесь кроется несоответствие с прямым переводом термина Short Sale – «быстрая продажа».

Продажа, а точнее получение согласия банка (или нескольких банков, если залогов более одного) на подобную сделку как раз может затянуться на долгие месяцы.

При этом в разных штатах, процедура может отличаться (в Нью-Джерси официальным сроком для Short Sale будет 265 дней), более того и в разных округах внутри штата срок может варьироваться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Покупатель такой недвижимости при покупке может воспользоваться банковским займом, так же у покупателя есть возможность проконтролировать «чистоту» прав собственности через соответствующую проверку (Title Search) – проверка должна выявить возможные залоги в пользу третьей стороны, аресты недвижимости, возможные претензии на право собственности по данному объекту и пр.

В случае если Short Sale не одобрен банком, либо его совершение невозможно по иным причинам, банком будет инициирована принудительная продажа – foreclosure.

Foreclosure в ряде штатов еще называемая Sheriff Sale – продажа проблемного объекта производится через аукцион по заявлению банка и имеет свои предварительные временные рамки.

У участников подобных аукционов, как правило, нет возможности получения банковского кредита (исключением будет частный кредит), так как после выигрыша необходимо совершить сделку за короткий срок.

К примеру, в Нью-Джерси такие аукционы проводятся шерифом в столице каждого округа и выигравший аукцион обязан внести 20% от заявленной покупной стоимости в день аукциона, при этом принимая на себя обязательства совершить сделку в течение 30-ти календарных дней.

США. Аукционы жильяС подобными аукционами необходимо проявлять осторожность, поскольку во-первых — уходящий с аукциона объект может быть частично или полностью заселен владельцем либо арендаторами, при этом принудительное выселение начнется только после совершения сделки и может занять неопределенное время.

Очень часто у покупателя нет прямого доступа для внутреннего ознакомления с продаваемой недвижимостью, нет возможности провести детальную проверку (Title Search) на возможные проблемы и наличие задолженностей по коммунальным платежам, уплате налогов на недвижимость, иных помимо банковских залогов либо ареста, а при покупке Foreclosure покупатель принимает на себя и все связанные с ней обязательства.

Иногда также возможно совершение предаукционной сделки (pre-foreclosure) в период, когда работа по принудительной продаже начата, однако проведение аукциона еще не назначено. В целом, не все так мрачно и остановиться на способах решения вопросов по аукционным сделкам лучше напрямую с риэлторами.

Investment – в описании сделки понятие скорее не юридическое.

Данная характеристика подразумевает приобретение недвижимости пригодной для получения прибыли путем сдачи ее в аренду, либо реновации с целью последующей перепродажи (flip property).

Реже подобное может означать приобретение объекта недвижимости в развивающемся районе с целью «придержания» и перепродажи через несколько лет после повышения цен на местную недвижимость в целом, соответственно этот же термин может быть использован при описании покупки недвижимости на начальном этапе застройки с целью спекулятивной продажи по окончании строительства объекта (последнее будет на сегодняшний день менее реально, чем все остальное).

 

Как работает рынок недвижимости в США. Агенты & Брокеры

Риелторы Америки

Алексей Росс:

Чем отличаются в Америке real estate agents, real estate brokers и realtors? И правда ли, что каждый риэлтор может осуществлять свою деятельность только в границах определенного округа (county)?

Илья Битков:

Риэлтор это общее понятие – все лица, прошедшие лицензирование и имеющие право деятельности по продаже недвижимости, могут называть себя так.

Sales Agent / Sales Associate – агент имеющий лицензию, но не завершивший дополнительное обучение позволяющее открывать свою собственную компанию.

Агентов подобного плана большинство и этот факт абсолютно не мешает заключать многомиллионные сделки, равно как не имеет прямого влияния на количество сделок, проводимых отдельно взятым агентом.

Real Estate Broker – агент прошедший дополнительное обучение и успешно сдавший экзамен дающие право на открытие своего агентства.
В силу сложившегося мнения, что якобы брокер имеет более высокую квалификацию многие сдают экзамен для престижа и «замирают» в этом состоянии не имея ни малейшего плана по открытию своего бизнеса.

Как и в любом деле, увы, на моем пути встречались блестящие брокеры и блестящие агенты, равно как и люди с низким уровнем сервиса, мало смыслящие в сфере продажи недвижимости.

Как правило, риэлторы, продающие коммерческие площади, должны пройти отдельное обучение и сертификацию – в больших компаниях созданы отделы, занимающиеся только коммерческой недвижимостью, остальные же риэлторы, основной деятельностью которых является продажа частного сектора ограничены по продаже и аренде коммерческих площадей до определенной суммы.

Коммерческая и жилая недвижимость в США

В моем агентстве «Coldwell Banker» существует ограничение до $800,000. В то же время при работе с подобными проектами я самым плотным образом работаю с нашим коммерческим отделом, что позволяет заниматься вполне серьезными объектами.

Риэлтор, как правило, может осуществлять деятельность на всей территории штата, где он лицензирован.

В то же время риэлтор может помогать своему клиенту при покупке недвижимости и в других штатах, действуя при помощи партнера работающего и лицензированного непосредственно на месте.

Данное требование вполне обосновано, так как по-настоящему клиент должен обслуживаться знающим специалистом, разбирающимся в специфике конкретного региона.

 

Информация о выгодной залоговой недвижимости в Америке

Алексей Росс:

Почему все предложения по foreclosure на всех крупных риэлторских сайтах закрыты и к ним осуществляется платный доступ?

Илья Битков:

«Foreclosure» сайты не являются риэлторскими и, в основном, риэлторы к подобным продажам отношения не имеют.

Лучшая недвижимость зарубежьяТакие сайты используют базу данных, в которую поступает информация о предъявленных требованиях кредиторов и, к сожалению, зачастую информация, представленная там, может быть некорректной либо просто ошибочной (в 2011 я участвовал в сделке где объект «светился» на одном из подобных сайтов, при этом кредит взятый собственником был выплачен более пяти лет назад, естественно Title Search не выявил никаких проблем) – именно поэтому львиная доля объектов недвижимости будет представлена без фотографий.

Характерной проблемой является тот факт, что в эту базу данных может попасть любой объект, к которому были предъявлены требования кредитора, порой, достаточно не выплачивать взносы по погашению займа в течение 3-х месяцев и банк может воспользоваться своим правом предъявления претензий (Lis Pendens).

Многие объекты могут быть в последующем исключены из этой «базы», так как хозяева могут найти возможность урегулировать свои взаимоотношения с кредитором.

Говоря кратко по работе подобных сайтов, есть много нареканий и предоставляют они информацию о «возможных» продажах.

 

Ипотека и кредит для иностранных покупателей недвижимости

Алексей Росс:

Возможны ли варианты для иностранных покупателей приобретения недвижимости в кредит (в ипотеку)?

Илья Битков:

Да возможности есть, однако программы финансирования иностранных граждан сильно купированы и здесь может быть много «подводных камней».

Американская недвижимость в ипотекуВ первую очередь кредиторы хотят видеть минимум 50% самофинансирования (при значительных суммах возможность финансирования может быть и меньше), при этом будет необходимо доказать легальное происхождение средств самофинансирования.

Процентные ставки от 7-10% годовых.

К сожалению, Россия занимает низкое место в мировом антикоррупционном рейтинге, поэтому получение финансирования для Россиян несколько осложнено.

Степень доверия основывается на так называемом CPI (Corruption Perceptions Index), то есть дело не в россиянах как таковых, а в общем рейтинге страны.

Продолжение интервью — в статье «Порядок оформления сделок с недвижимостью в США».

 

Красивое видео про недвижимость в США

К вопросу о том стоит или не стоит покупать жилье в Штатах, обратимся к одлному из тысяч видео «нашего» человека в Америке — Людмилы Хенсли. Она в каждом своем ролике показывает красоты американской жизни и призывает присоединяться к ней — счастливой женщине, живущей в такой прекрасной стране…

Просто посмотрите:

Покупаем дом в США. Америка — рядом!

Продолжение следует…




Оставить комментарий или два

Пожалуйста, зарегистрируйтесь для комментирования.