Проект для русских о Соединенных Штатах Америки. Блог о жизни в США: реальные факты, отзывы, обзоры, статьи, видео, интервью с известными иммигрантами. Интересные ссылки и полезные советы для приезжающих. Образ жизни в США – взгляд изнутри: культура и традиции страны, история и законодательство, штаты и туристические достопримечательности, визы.

Порядок оформления недвижимости в США

Вся недвижимость США на сайтеПродолжаем начатую в прошлом посте тему о нюансах оформления недвижимости в США.

Интервью в самом разгаре. Наш собеседник — ведущий риэлтор Илья Битков, проживающий в штате Нью-Джерси.

В первой части интервью о приобретении недвижимости в США мы узнали об основных моментах американского рынка недвижимости (real estate market), познакомились с основными целями и мотивами, движущими покупателями объектов жилой и коммерческой недвижимости в Штатах.

Мы с Вами узнали какие типы сделок с недвижимостью существуют на рынке Америки, чем они отличаются друг от друга, как работают агентства недвижимости и отдельные брокеры, разобрали что такое залоговая недвижимость, принадлежащая банку, а также узнали о возможности приобретения дома в США в ипотеку или в кредит для иностранных инвесторов.

Продолжаем наш экскурс в мир апартаментов, домов, таунхаузов, дуплексов и других видов недвижимости в Соединенных Штатах Америки

 

Схема совершения сделки с недвижимостью в США

Длительность закрытия сделок

Алексей Росс:

Предлагаем американскую недвижимость даром

Как долго совершаются сделки по недвижимости (по разным видам сделок)?

Илья Битков:

В частном секторе покупка недвижимости за наличные (Cash), без использования займа, может быть совершена в течение 30-45 дней, для закрытия сделки с банковским кредитом потребуется, пожалуй, 60 дней (иногда требуется больше времени).

Опять же в разных штатах практика закрытия сделки слегка различается и в Нью Джерси, к примеру, в контрактные отношения входят без предварительной договоренности о финансировании, тогда как в Нью Йорке реальный контракт о продаже недвижимости как правило подписывается после того как покупатель полностью проинспектировал объект недвижимости и предоставил заверенный банком документ о готовности последнего профинансировать сделку.

Около 2-х недель из общего времени на оформление сделки может занять проверка юридической чистоты объекта (Title Search). В ряде штатов оформление сделки проводится через Title & Escrow Company по типу проведения нотариальной сделки в России, тогда как в других штатах со стороны продавца и покупателя в процессе должны быть задействованы адвокаты, представляющие интересы клиентов – в таком случае Title Company отводится только роль проверки юридической чистоты прав собственности.

 

Этапы совершения сделок с объектами американской недвижимости

Алексей Росс:

Каков поэтапный механизм сделок по недвижимости в США? Нужно ли при этом приезжать в Штаты или можно ограничиться дистанционным совершением сделки?

Илья Битков:

Как покупают дома в АмерикеПокупатель может действовать через поверенного представителя на основании выданной им доверенности, то есть совершить сделку абсолютно удаленно (без посещения США).

Приобретать на частное лицо либо на открытую для этого корпорацию – корпорация в основном служит инструментом для оптимизации уплаты налогов, а также защитит личное имущество покупателя в случае возможного возникновения проблем с недвижимостью.

Механизм проведения сделок с недвижимостью в штате Нью Джерси, однако он будет близок по сути во всех штатах (рассматривается процесс традиционной сделки без проблем с банком):

  1. Выбор объекта
  2. Достижение договоренности о его стоимости (сроках освобождения объекта), его состояния на момент освобождения и установление срока передачи собственности
  3. Подписание контракта с продавцом
  4. Подключение адвокатов окончательного закрепления контракта и проверки его условий (Attorney Review) результатом будет окончательное заключение сделки (Under Contract Situation)

Действия, обязательные для совершения в течение 7-14 дней (в зависимости от договоренности) после Under Contract — окончания работы адвокатов:

  • Американская кухня - интерьерпроведение осмотра объекта лицензированным инспектором и получение заключения по его состоянию и соответствии с установленными нормами. По результатам инспекции можно будет требовать устранения недостатков либо компенсации, в случае не достижения договоренностей у покупателя есть право отступить от сделки без какого-либо штрафа.
  • обращение в банк за получением займа
  • внесение гарантийного депозита (10-20% от стоимости объекта) на депозитный счет адвоката продающей стороны (до момента совершения сделки продавец денег на руки не получает)

Дальнейшие шаги по оформлению недвижимости в США:

  1. Проведение оценки объекта – заказывается банком у специализирующихся на этом компаний не связанных с агентствами недвижимости
  2. Предоставление банку финансовых и других документов заемщика/покупателя и последующее получение Mortgage Commitment заключения банка о готовности к финансированию
  3. Проведение проверки юридической чистоты прав собственности (в Нью Джерси заказывается у Title Company адвокатом покупателя)
  4. Окончательная проверка и сведение воедино связанных с продажей взаиморасчетов
  5. Совершение сделки и передача собственности

Сделки с коммерческими площадями по процессу будут похожи, но будут иметь больше шагов.

 

Как и чем платить за покупку дома в США. Электронная подпись

Алексей Росс:

Как осуществляются платежи, кто их принимает, через какие системы они проводятся (применительно к россиянам, которые не имеют счетов в американских банках)? Какие дополнительные расходы несет покупатель?

Илья Битков:

При сделках, проводимых с покупателями из-за рубежа, средства, как правило, перечисляются банковским трансфером на депозитный счет (Escrow Account) представляющего интересы покупателя адвоката либо доверенного лица.

Банковские трансферы при оплате недвижимости в СШАНеобходимая для совершения покупки сумма может быть перечислена и на счет компании зарегистрированной на территории США (компанию можно открыть через адвоката, равно как и назначить управляющего).

Для дистанционной покупки недвижимости нет необходимости иметь визу, номер социального страхования либо вид на жительство (Green Card).

В случае же, если Вы сами приезжаете для совершения покупки, то Ваше пребывание в стране должно быть легальным, т.е. по визе любого типа – дополнительных действий не требуется

 

Алексей Росс:

Что такое e-signature и как можно ее использовать в «нашем» случае (с дистанционными сделками с недвижимостью)?

Илья Битков:

E-signature – электронная подпись (осуществляется через Интернет), действительно может быть использована в ряде случаев в качестве закрепления предварительных документов и соглашений.

Для совершения самой сделки все же потребуется работа поверенного в Ваших делах адвоката, либо иного физического лица, назначенного Вами и действующего на основании выданной Вами доверенности либо личное присутствие.

 

Кто в Америке гарантирует чистоту сделок с недвижимостью

Гаранты сделок. Дом в СШААлексей Росс:

Какова роль в этих сделках Title & Escrow companies?

Илья Битков:

В ряде штатов оформление сделки проводится через Title & Escrow Company по типу проведения нотариальной сделки в России, тогда как в других штатах со стороны продавца и покупателя в процессе должны быть задействованы адвокаты представляющие интересы клиентов – в таком случае Title Company отводится только роль проверки юридической чистоты прав собственности.

 

Дальнейшие затраты на содержание недвижимости в США. Управляющие компании

Алексей Росс:

Кто занимается управлением объектами недвижимости в США и сколько это стоит?

Илья Битков:

Существуют специальные компании по управлению недвижимостью. Стоимость услуг будет от 10% и выше с получаемых от сдачи в аренду средств.

Оплата услуг менеджмента может сильно варьироваться от типа недвижимости, объема работ и собственно местоположения недвижимости.

 

Алексей Росс:

Какие происходят потом выплаты (страховка, налог на недвижимость и т.п.)?

Илья Битков:

Налог на недвижимость (складывается из налогов штата и налога городского) – объем налогообложения зависит не только от штата, но и от города.

Ставки налога в АмерикеКаждый город имеет свою ставку налогообложения, которая зависит от уровня образования в школах, наличия в городе разветвленной системы общественного транспорта и проезжих магистралей, величины штата пожарных, полицейских, наличия в городе госпиталей и больниц (все вышеперечисленное как правило поднимает налоги).

Позитивно на уровень налогообложения может влиять наличие в отдельно взятом городе крупного бизнеса, однако в то же время оно может вызвать меньший интерес к частному сектору.

Страховка объекта будет необходима – страхование частного сектора и коммерческого будет отличаться.

В ряде случаев предстоят различного рода эксплуатационные расходы на содержание / поддержание объекта в соответствии с санитарными и техническими нормами, поддержание в порядке земельного участка и пр.

Процесс оформления сделок. Как купить дом в США?

Продолжение следует…




Оставить комментарий или два

Пожалуйста, зарегистрируйтесь для комментирования.