Проект для русских о Соединенных Штатах Америки. Блог о жизни в США: реальные факты, отзывы, обзоры, статьи, видео, интервью с известными иммигрантами. Интересные ссылки и полезные советы для приезжающих. Образ жизни в США – взгляд изнутри: культура и традиции страны, история и законодательство, штаты и туристические достопримечательности, визы.

Нюансы приобретения недвижимости в США

Нюансы приобретения жилья в Америке

Покупка недвижимости в США – мечта не всех, но многих!

Это признак престижа, успеха и достатка. Экономические, туристические и культурные связи между нашими наконец-то стали странами достаточно прочны, и с каждым годом все больше наших соотечественников не только путешествуют по стране, но и приобретают недвижимость в США.

Несмотря на широко обсуждаемую «кризисную» ситуацию с ипотечным кредитованием на рынке недвижимости США, американская экономика остается самой стабильной в мире.

Америка — это то уникальное место, где недвижимость можно приобрести в любом из штатов и городов. Каждый из них имеет свои бесспорные и порою неповторимые преимущества. За свою скоротечную историю, Америка стала тем местом, где каждый город уникален и несет свой неповторимый шарм…

Неповторимая харизма городов и штатов США

  • Вашингтон (Washington) — столица США. Филадельфия (Philadelphia) – первая столица штатов, один из крупнейших промышленных, финансовых и культурных центров страны
  • Нью-Йорк (New York) – пожалуй, по праву может быть назван «сердцем Америки»
  • Достопримечательности СШАМайами (Miami) – десятки миль роскошных песчаных пляжей и великолепный климат полуострова Флорида (Florida)
  • Лос-Анджелес (Los Angeles) – город роскоши и невероятных возможностей в мире шоу-бизнеса и кинематографаЛас-Вегас (Las Vegas) – город развлечений и веселья
  • Гавайские острова (Hawaii) – то редкое место, где можно насладиться самобытностью и национальным колоритом
  • Аляска (Alaska) — огромный штат с невероятно девственной природой, красивые зимы, яркий ландшафт

Говоря о каждой отдельной части национальной культуры США, понимаешь, что любая новая тенденция, зарождающаяся в Америке, очень быстро находит последователей в других странах и становится абсолютно «своей» во всем мире.

Ковбойские сапоги и шляпы, черные кожаные куртки, одежда «Levi’s» и «Guess», обувь «Converse»; джаз, рок-н-ролл, ритм-энд-блюз, рэп; «Microsoft», «IBM» и «Apple». «Playboy», Диснейленд, «McDonald’s», «Coca-Cola», «Ситибанк», «Google», «Facebook» и «Twitter» – все это родом из Америки.

Именно американская национальная легкость, оптимизм, уверенность в себе, воплощение молодости и беззаботности – вот, что так импонирует иностранцам! Стабильность и защищенность, гарантии прав и свобод — основные преимущества Соединенных Штатов Америки!

 

Зачем приобретать недвижимость в Соединенных Штатах Америки?!

Итак, сначала ответим на логичный вопрос — зачем россиянам или выходцам из СНГ приобретать недвижимость в США?

Этому может быть несколько объяснений и причин:

  • Для жизни — в случае переезда в штаты на постоянное место жительства
  • Для отдыха — когда обеспеченные люди покупают себе дома в разных уголках мира для кратковременного пребывания и отдыха (так называемый вариант американской «дачи»)
  • Для бизнеса по перепродаже — приобретение залоговой недвижимости, принадлежащей банкам в результате отчуждения у населения в ходе американского «ипотечного кризиса» (как правило цена таких домов ниже в 2-3 раза от рыночной) с последующей перепродажей (for sale) по рыночным ценам
  • Для бизнеса по аренде — приобретение американских объектов недвижимости для дальнейшей сдачи их в аренду (for rent), поскольку аренда жилья в США- одна из самых дорогих в мире
  • Для иммиграционных целей — в случае оформления «инвестиционных виз» (EB5) или «виз бизнесмена» (L1) для въезда в США на ПМЖ, чтобы показать свою реальную финансовую заинтересованность в получении «Green Card»
  • Для инвестиционных вложений — с целью вложения свободного капитала в ликвидные объекты инвестирования, так как рынок недвижимости в США, несмотря на небольшой спад, опять сейчас идет «в гору». Это долгосрочные вложения, которые сейчас в России принято называть «оттоком капитала» из страны, хотя во всех цивилизованных государствах есть множество программ по «финансовой экспансии» и приобретения бизнеса за рубежом
  • «Для души» — по другим мотивам личного характера человека, который принял решение купить что-либо, но пока не может объяснить зачем он это сделал (так типично для русских!)

 

Оформление покупки американской недвижимости

Купите дом в АмерикеЗачастую, весь процесс приобретения недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев. Сначала клиент выбирает себе понравившийся вариант (через риэлтора, по своим каналам, либо через российское агентство).

Потом покупателю необходимо приехать в Америку, выбрать нужный штат, после чего начнется традиционный процесс «показов».

Просмотры могут занять несколько дней, пока клиент не выберет дом или недвижимость, соответствующую его потребностям.

Как купить недвижимость в США?

После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене (Offer). Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя.

Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.

Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора.

Обязательный участник сделки – специализированное агентство, титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 5% от стоимости объекта.

Лучше всего механизм приобретения недвижимости в Америке описан в интервью ведущего риэлтора в штате Нью-Джерси — Ильи Биткова в серии наших статей «Приобретение американской недвижимости» и «Порядок оформления сделок с недвижимостью в США».

 

Основные расходы при покупке недвижимости в Штатах

Если говорить вкратце, то все дополнительные расходы при приобретении объектов недвижимости в США укладываются в среднем от 2% до 5% (помимо цены):

Дополнительные расходы при покупке дома в Америке

1. Налог на недвижимость составляет от 0.5% до 1.75% в год от оценочной стоимости объекта недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Годовой налог до предложения цены («офера») может быть уже подсчитан. Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – платится сразу в полной мере. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога. В дальнейшем, рыночную оценочную стоимость пересчитывают специализированные государственные службы в каждом округе штата, то есть она может меняться(!)

2. Титульная компания (компания, которая занимается проверкой прав собственности на землю и недвижимость, а также выдачей сертификатов) — от $350 до$900 за проверку «чистоты» сделки и правильности оформления документов. Отдаленный аналог нотариальных контор в России.

Ваш новый дом в США

3. Транспортные расходы – приезд в США, проживание, питание, трансфер и поездки по «показам» недвижимости и офисам участников сделки.

4 . Заполнение документов на финальной стадии сделки (clouthing) — $340

5. Титульная страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки -от $300 (при цене около $50,000) до $5,000 (при цене около $2,000,000). Если и найдутся в истории владельцев дома какие-либо «неприятные моменты» — Вам возвращается полная объявленная стоимость дома (и для этого не надо судиться).

6. Запись перевода владения по району/округу в каждом конкретном штате — от $100 до $200.

7. Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1%, обязательна для “моргиджевых домов” (дома, которе продаются по ипотеке).

 

Что еще необходимо знать покупая дом в Америке?

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости (Deed).

Что оформляют при покупке дома в Америке

Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает понравившийся. Собственниками недвижимости может быть любое количество человек (законом лимит не предусмотрен). Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга(у).

Заметим, что договор — это довольно гибкий документ, и туда можно внести практически все пожелания покупателя.

Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации “дида” в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный “дид” покупателю.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления, цунами, торнадо, техногенной катастрофы и т.п.).

 

Познавательное видео о недвижимости в Америке

Зачем гнаться за призрачными домами и виллами стоимостью в несколько миллионов долларов, когда можно приобрести недвижимость в США в пределах $50,000 — $100,000?!

Вот один из примеров таких районов в Орландо (Orlando) штата Флорида (Florida) от пользователя YouTube Зульфии. Обычный американский «спальный райончик»…

Тот же замечательный и солнечный флоридский город Орландо (Orlando). В следующем видео от самого популярного в данной нише пользователя YouTube Людмилы экскурс по клубному району Вентура (Ventura) в этом прекрасно американском уголке…

 

В нашем следующем посте Вы можете узнать про то, как получить кредит на недвижимость или оформить ипотеку в США для выходцев из стран СНГ.

 

Основные нюансы при покупке недвижимости в США

Американская мечта по-русски!

Продолжение следует…




Оставить комментарий или два

Пожалуйста, зарегистрируйтесь для комментирования.